四川房價比5年前低千元 鶴崗折射東北資源枯竭型城市困境

財聯(lián)社（北京，記者李潔）訊，位于黑龍江的四線城市鶴崗因幾萬元一套的“白菜價”房源，日前被推至輿論的風口浪尖。盡管隨后當?shù)卣硎尽鞍撞藘r”的房源不是普遍現(xiàn)象，但近幾年鶴崗樓市較低迷是不爭的事實。

“鶴崗房價發(fā)生比較明顯變化是2013年到2014年，這個是歷史房價峰值，比目前每平方米均價高出1000元左右?！柄Q崗市住建局房產(chǎn)監(jiān)察科副科長肖玉在接受央視采訪時說。

鶴崗于2011年被正式列入全國第三批資源枯竭型城市。根據(jù)住建部公布的歷年城鄉(xiāng)建設統(tǒng)計年鑒，鶴崗市城區(qū)常住人口在近幾年處于持續(xù)下滑狀態(tài)，而人口密度也隨之不斷下降。

業(yè)內(nèi)人士認為，鶴崗只是東北資源枯竭型城市的一個縮影。

“資源枯竭型城市面臨發(fā)展困境，人口流出態(tài)勢難以逆轉(zhuǎn)。鶴崗以往的煤礦生產(chǎn)基地當下面臨經(jīng)濟轉(zhuǎn)型困境；近幾年常住人口持續(xù)凈流出，而經(jīng)濟發(fā)展的疲軟，更是使其對人才的吸引力每況愈下。在失去了人口與經(jīng)濟這兩大基本支撐后，樓市的衰敗自然不可避免，而當?shù)胤康禺a(chǎn)市場也將持續(xù)縮量?！睎|北證券分析師張云凱表示。

“商品房市場逐年萎縮”

據(jù)了解，鶴崗當?shù)卮_實存在超低價房源，但這種房源大多為棚改安置房，而非通常意義的商品房，這種低價房源品質(zhì)較低且目前無法辦理房產(chǎn)證。

鶴崗市相關部門也回應稱，低價房只是個別現(xiàn)象，當?shù)貥鞘泄┬杵胶?，房價較為穩(wěn)定。

根據(jù)中介網(wǎng)站掛牌二手房信息，目前鶴崗市掛牌二手商品房價格區(qū)間在 1500-3000 元/平方米。

肖玉則對央視表示，“（鶴崗）2016年到2018年商品房均價維持在3000元/平米左右。像好一些的小區(qū)，均價在3000元/平米以上，而偏遠一些的小區(qū)，可能在2000元/平米以下?！?/span>

對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進指出，鶴崗房價看似便宜，其實也不便宜。當?shù)禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展機會不多，收入水平也不高，若是從房價收入比等角度看，不見得很低。

數(shù)據(jù)顯示，2017年鶴崗市商品房住宅銷售金額為3.3億元，銷售面積僅為11.59萬平方米。東北證券研究報告稱，“近幾年鶴崗市商品房市場規(guī)模處于逐年萎縮的過程中?！薄皬纳唐贩繑?shù)據(jù)來看，鶴崗市商品住宅成交面積逐年下降，價格則保持平穩(wěn)，但目前在售項目去化情況大多堪憂，市場表現(xiàn)缺乏活力。在過去一輪的房地產(chǎn)上行周期中，鶴崗市房地產(chǎn)市場無論從量或是價來看都未受刺激，反而隨常住人口流出而逐步萎縮?！睆堅苿P分析。

根據(jù)住建部公布的城鄉(xiāng)建設統(tǒng)計年鑒，東北證券篩選了 2014-2017年期間城區(qū)常住人口下降且人口密度同步下降的城市，共計18座，其中14座城市位于東北三省，且大多為資源依賴型城市，典型的如大慶市的石油產(chǎn)業(yè)以及鶴崗市的煤炭產(chǎn)業(yè)。

張云凱認為，人口的不斷流失，不僅使得城市經(jīng)濟發(fā)展遭遇困境，同時也令樓市一蹶不振，而大量棚改安置房更是導致原本脆弱的供需關系進一步失衡。

鶴崗市發(fā)布的政府工作報告顯示，2013年至2018年，鶴崗大力推進保障性住房建設，共計建設11萬套住房。

“對于此類城市，應該積極培育新產(chǎn)業(yè)，必要時候也需要研究人口回流、高鐵開通等因素，這樣才可以形成更好的購房條件?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴躍進告訴財聯(lián)社記者。

部分房企在東北虧損

東北證券在研究報告中亦稱，東北資源依賴型城市較多，與鶴崗市相比，人口流出問題更為嚴峻的大慶市商品房市場表現(xiàn)出同樣的疲態(tài)，近幾年成交面積逐年降低，2017 年成交111萬平方米，近五年年均復合增速為-24%；銷售均價則徘徊在 4500 元/平方米左右。

事實上，中大型房企對于東北樓市持謹慎態(tài)度，部分企業(yè)已退出東北三四線城市，其在東北區(qū)域的營收在整體業(yè)績占比也逐漸縮小，而房企新增項目主要集中在沈陽、哈爾濱等省會城市。

其中綠地集團最為明顯，綠地自2016年在東北區(qū)域便開始虧損，2017年東北地區(qū)房地產(chǎn)項目曾陸續(xù)出現(xiàn)停工現(xiàn)象，直到2018年在東北區(qū)域仍未恢復盈利。

年報顯示，綠地2018年實現(xiàn)營業(yè)收入1615億元，同比增長7.30%，毛利率提升為27.01%。但縱觀其東北區(qū)域的營業(yè)收入依舊處于下降階段，營收為52.26億元，同比上年減19.27%，毛利率為-0.54%。

與此同時，萬科也對其位于東北的兩個項目進行了計提存貨跌價準備。2018年萬科項目存貨跌價準備為23.1億元，其中在東北兩城跌價準備共計4.34億元，分別為大連海港城年末跌價準備余額3.53億元，撫順金域藍灣0.81億元。

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“計提損失具體要看每一個項目的位置以及價格，但因為東北這幾年的房地產(chǎn)市場不太好，計提也很正常?！标柟獬羌瘓F執(zhí)行副總裁吳建斌告訴財聯(lián)社記者。

他進一步表示，東北樓市經(jīng)過這幾年的調(diào)整，最近在慢慢回暖，特別是沈陽、大連、哈爾濱等城市，但是上漲幅度與其他一些非東北城市是無法相比的。